第十章 买房那些事

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　　买房是我们很多人一生中的大事，对于没有购房经验的人来说，在买房的过程中可能存在很多陷阱。以购买二手房为例，通常会经历如下六个过程：

1、学习一些房产基础知识
2、明确自己的购房需求
3、网上选房
4、实地看房
5、交易
6、装修

　　以上每一步都需要花费不少精力，本文将以北京市二手房为例，介绍笔者搜索后整理的各类购房知识，希望对大家有一些帮助。

第一节 房屋的划分

　　按照百度百科介绍，房屋是住人或存放东西的钢筋混凝土构成的建筑物。

　　房屋的划分方法有很多，就像我们人类一样，按照不同划分方法可以划分出不同的群体：

1
2
3
按照国家划分为：中国人、美国人。
按照性别划分为：男人、女人。
按照年龄划分为：儿童、中年人、老年人。

　　我们可以看出，正常情况下每一个具体的人类都会拥有上面三个属性（国籍、性别、年龄），房屋也一样拥有自己的各种属性，本节就来通过了解不同的房屋属性，去学习房屋的基础知识。

按用途划分

房屋类型 特点
住宅 是指专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍等。
工业、交通、仓储用房 是指独立设置的各类工厂、车间、手工作坊、发电厂等从事生产活动的房屋。
商业、金融和信息用房 是指各类商店、门市部、饮食店、粮油店、菜场、理发店、照相馆、浴室、旅社、招待所等从事商业和为居民生活服务所用的房屋。
教育、医疗卫生和科研用房 小/中/高/大学校、幼儿园、党校、医院、门诊部、卫生所（站）、各类从事自然科学、社会科学等研究设计、开发所用的房屋。
文化、新闻、娱乐、园林绿化、体育用房 图书馆、展览馆、博物馆、出版社、报社、影剧院、游乐场、公园、动物园、植物园、陵园、体育场、馆、游泳池、射击场等等。
机关事业办公用房 是指党、政机关、群众团体、行政事业单位等行政、事业单位等所用的房屋。
军事用房 是指中国人民解放军军事机关、营房、阵地、基地、机场、码头、工厂、学校等所用的房屋。
其他用房 外国使、领馆、驻华办事处、寺庙、教堂、监狱、看守所、劳改场（所）等所用的房屋。


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按房屋所有权划分

　　按照国家法律规定，房屋是有产权的，房屋所有者拥有对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。

　　房屋产权由“房屋所有权”和“土地使用权”两部分组成：

房屋所有权，期限为永久（只要房子没有倒的连渣都不剩），拥有此权利的业主，可以对房屋自行出租、出售，也可以继承、赠与，还可以将该房屋进行抵押贷款。

土地使用权，目前我国的土地按照归属权可以划分为“国有土地”和“农村集体土地”两种，不论你在哪种土地上盖房子，都需要先找国家或者集体租赁土地，业主对于土地只有使用权。

　　简单的说，土地是国家或集体的，地上的房子是业主的。


　　同时，按照“房屋所有权”归属进行的分类，在现阶段，我国住宅类房屋可划分为：

住宅类型 特点
公房 1、由国家（中央政府或地方政府、城市政府）以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，向本城市或本企业职工出租出售。
2、在住房未卖出之前，房屋所有权归国家或集体。公房通过住宅市场出售给个人和家庭后，也就转为私有住宅。
3、公房业主只有承租权，没有出售权，也无法继承或办理婚前公证，所以房价普遍会便宜不少。
4、允许使用权人在“特定条件下”转让或交换房屋使用权，所获收益扣除税费后归使用权人所有。
私有住宅 1、由个人或家庭购买、建造的住宅(在农村基本上是自建私有住宅)。
2、 私有住宅的业主享有房屋所有权。
共有产权住房 1、政府与购房者共同承担住房建设资金，分配时在合同中明确共有双方的资金数额及将来退出过程中所承担的权利义务。
2、卖房时购房者只能获得自己资产数额部分的变现。不足5年需出售的，由地方人民政府回购，禁止上市交易。满5年的，允许上市转让，同等条件下地方人民政府有优先收购权。


　　其实“非自建的私有住宅”，就属于我们常说的“商品房”：

从法律角度来分析，商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易，不受政府政策限制的各类商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等。但不包括公有房屋、廉租住房、经济适用房等政府对其交易有限制条件的房屋。


　　关于经济适用房
　　经济适用房是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。

由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。
经济适用房相对于商品房具有3 个显著特征：经济性、保障性、实用性。是具有社会保障性质的商品住宅。

　　经济适用房的一些特点：

1、需年收入小于等于6万的家庭，当地户口才可购买。
2、经济适用房属于政策性住房，购房人拥有有限产权。
3、经济适用房自购买合同备案之日起，不满5年不得直接上市交易。
4、等等。

　　其实，经济适用房分为“一类经济适用房”和“二类经济适用房”，关于它们之间的区别，您可以自行搜索，并不难搜。


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按土地类型划分

　　不论房屋的用途、产权是什么，想盖房得先有地，而按照现行的《中华人民共和国土地管理法》中规定：

第九条　城市市区的土地属于国家所有。
农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

第十条　国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。

　　也就是说，土地分为“国有”和“农民集体所有”两种，其中还提到了“宅基地”的概念：

宅基地是家庭户用作住宅基地而占有的土地，由于城镇住宅大多是房地产开发商建造的楼房故一般住户不涉及宅基地概念，现今的宅基地主要指农村宅基地。包括建了房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地，建了房屋的土地、建过房屋但已无上盖物或不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。农村宅基地的所有权属于农村农民集体成员所有。


1、国有土地

　　对于城市内的房子来说，所使用的通常都是国有土地，因此开发商在盖房前需要找国家租赁土地（支付“土地出让金”），国有土地上面的房屋的特点为：

产权名称 费用缴纳类型 权属证明颁发单位 抵押、贷款等 地上房屋类型
大产权 土地出让金等 国家，房管局 可办理 可有商业，住宅，经济适用房，限价房等

　　国家会依据开发商租地后的用途来决定土地的租期。

土地类型 用途 租期
居住用地 1、住宅用地。
2、住宅配套公共服务设施用地。
3、公共绿地。
4、以及把上述三项用地连成一体的道路用地。		 70年
工业用地 工厂、车间、手工业作坊、建筑安装的生产场地、排渣（灰）场地等用地。 50年
科教文卫体用地 科学、教育、文化、卫生、体育用地。 50年
商业用地 商店、粮店、饮食店、公园、游乐场、影剧院和俱乐部等用地。 40年
综合或者其他用地 请自行搜索 50年

　　另外，国有土地使用权到期后，如国家需要收回土地，且必须连同地上建筑物一并收回时，则要给予地上建筑物所有人相应补偿；如果不收回，地上建筑物所有权人可以在届满前一年向国家申请续期，并重新缴纳“土地出让金”。


2、农民集体所有土地

　　在农村如果想自己建房子，需要申请宅基地（不要钱），而宅基地就属于农民集体所有土地。

　　另外，在宅基地上建造的房子通常被称为“小产权房”。

小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村颁发，亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。购房合同在国土房管局不会给予备案。

　　农民集体所有土地上面的房屋的特点为：

产权名称 费用缴纳类型 权属证明颁发单位 抵押、贷款等 地上房屋类型
小产权 未缴纳 乡政府或村 不可办理 普通住宅


　　同时，关于宅基地我们还得知道的是：

1、农户对宅基地上的附着物享有所有权，有买卖和租赁的权利，不受他人侵犯。

2、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条：依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。

3、宅基地使用权只能在本村集体内流转。
根据《土地管理法》，宅基地并不是真正意义上的财产，只是一种使用权，所有权归村集体。宅基地不能买卖，能继承，但可以在本村集体内流转，经过土地管理部门依法批准，发放证件。

　　也就是说，农户可以把宅基地上的房子卖掉，但是卖掉的同时需要登记变更宅基地使用人，同时宅基地只能在村内流转，即农户只能把房子卖给同村的人，卖给外人则不受法律保护。所以不推荐购买“小产权房”。
　　
　　最后，目前在全国多个地方，宅基地上建筑不再批准动“一砖一瓦”，也不另批宅基地。村民如有住房需求，需要拿宅基地住房换楼房。“进城”才是大势所趋。因此从具体的家庭的角度而言，如果相关法规不变，宅基地注定会失去。


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第二节 公寓

　　通过上面的介绍得知，我们要买的房子其实就是“建设在国有居住用地上面的商品房”，即：

拥有国家房管局颁发房产证的、70年产权的、我们可以自主对房屋进行出租、出售，也可以继承、赠与，还可以将该房屋进行抵押贷款的房子。

　　即便如此，满足我们要求的房屋类型还是可以分为：普通住宅，公寓，别墅等。普通住宅和别墅没什么好说的，本节主要介绍一下公寓。

　　那么住宅和公寓有什么区别呢？

住宅满足的是家庭长期自住需求，所以功能齐全。
最初，公寓满足的是短期居住或集体居住的需求，因此客厅、厨卫等功能通过公共区域来解决。这种区分在资源紧张的年代对住房建设具有重大指导意义，我们常见的酒店、旅馆都属于公寓。

　　以下信息来自于网络搜索，无法保证正确性：

类型 住宅公寓 商务公寓
用地性质 住宅 商业用地
产权年限 70年 40年
特点 1、户型面积小，通常30~60平米。
2、可落户、可挂学区，可商贷，亦可公积金贷，正常的交易税费，水电气费都是民用。		 1、商住两用，在部分城市还可注册公司，水电气费都是商用，通常不准通天然气，只能用电器做饭。
2、通常地处繁华商圈，配套齐全，交通便利，可做酒店或收租，适合投资。
3、国家对商业用地的彩光标准要求比住宅用地低，所以采光较差。
4、每层最多20户，电梯配比多为每层1:10，各色人等出入，较为嘈杂，安全性也较弱。
5、交易税费高，即便是购买新房，按揭只能使用商业贷款（年限一般10年，贷款利率相对较高），不能使用公积金贷款，首付需为总价的五成。

　　另外还有一种“酒店式公寓”和商务公寓差不多，具体大家可以自行搜索。
　　再次说明一下，以上内容来自网络搜索，笔者无法保证准确性，由于各地政策不一致，而中国又是一个人情社会，所以也存在那种产权为70年、民用水电、通燃气的酒店式公寓。

　　总之常见的公寓就是一栋楼内有N层，每层有N户，没有小区公共区域，只有一栋孤零零的楼。

　　按照目前趋势，未来住宅用地性质的公寓会逐步消失，到那个时候就可以简单地以用地性质来区分住宅和公寓了，但是现在还不行。
　　最后，提醒大家在购买公寓之前要重点关注：落户、首付与贷款（类型和年限）、天然气等方面。


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第三节 房屋的属性

房屋面积与得房率

　　商品房销售以“建筑面积”为计算单位，建筑面积 = 套内面积 + 公摊面积。

套内面积，指室内实际能使用的面积，不包括墙体、柱子等结构面积。
公摊面积，指由整栋楼的产权人共同分摊所有的整栋楼公用部分的建筑面积。
包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、过道等楼栋内公共用房和管理用房的建筑面积。

　　得房率 = 套内面积 ÷ 建筑面积。
　　得房率与公摊面积是相对的，一般情况下，房屋的得房率越高，则公摊面积越小。

楼房类型 层数范围 得房率参考范围
多层 4-6层 85％－90％
小高层 7-18层 80％－85％
高层 18层以上 75％－80％


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楼型

　　按照楼型划分，可以将房子分为“塔楼”、“板楼”、“塔板结合”。

楼型 特点
板楼 1、通常为一梯两户，户型方正，每户均能做到南北通透，房屋的通风、采光效果均比较好，板楼一般建筑层数不会超过12层。
2、公摊面积小、套内面积比塔楼多。
3、户型格局不宜改造，板楼特别是砖混结构的板楼，户内多数墙体起承重作用。
塔楼 1、通常由4~12户以上共同围绕组成，高度从12层以上到35层，超过35层是超高层，其特点是像细长的塔一样，对每户的通风、采光、噪音等都存在影响。
2、建筑物密度高，所以房价较低。
3、塔楼多采用大框架结构，除少数承重梁之外，户内分隔墙基本都可以拆改，某些塔楼甚至可以将整层楼面打通，灵活分割户型。


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容积率

　　容积率是指一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值，比如说：

在面积为100平方米的地块上，每层建筑面积100平方米，建2层，总建筑面积200平方米，容积率就是2。如果建3层，总建筑面积300平方米，容积率就是3。

容积率 通常意味着
高 1、楼层会比较高，绿地的比例也会相应的减少。
2、楼间距过近、小区内道路狭窄、停车位置不足。
3、房子多，人口密度大，安保问题要加强。
4、开发商卖的多、赚得多，房价相对于低容积率小区来说，要便宜一些。
低 与高容积率房子相反，住着比较舒服，但价格也会高。

　　一个良好的居住小区，10层以上住宅容积率应不超过5，6层住宅应不超过3，绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。


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其它概念


　　1、期房与现房

期房一般指在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋。即指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证（大产证）为止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。 期房制度由于有各种利弊，目前在中国有取消的趋势。

现房是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售房屋的大产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。 只有拥有房产证和土地使用证才能称之为现房。


　　2、北京限竞房
　　简单来说就是“限房价，竞地价”，让开发商向上竞地价，向下竞房价。以这种方式生产出来的住房就叫“限竞房”。

　　限竞房的优点只有一个：“便宜”。关于限竞房还需要知道的是：

限交易：“购房后5年内不得出售”的限制。
限品质：开发商在有限的利润空间里，只能压缩产品营造的成本和费用，这是一个不争的事实。比如建筑立面的石材变涂料，健身跑道变稀疏草地，参天大树变树苗，对于购房者来说，产品的“减配”，长期来看必然会降低居住的生活品质！


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第四节 明确购房需求

　　了解了上面的基础知识后，我们就可以进入到选房环节了。

　　下面是笔者给出一份买房时要填的表格，每一套房子都可以填一份，希望能对大家有一些帮助：



　　二手房税费

　　上图中值得关注的点是“满五唯一”，如果您看中的房子满足这个指标，那么购房的时候就会少交很多税费。

　　通常情况下，购买二手房时会涉及到如下税费：

税名 介绍
契税 普通住宅1.5%，商业或公寓为4%；住宅类房屋标准按房款总价的3%或1.5%或1%交纳，每套交纳具体的比例需根据国家相关政策，购房者的购房时间、购房单价、购房面积、是否第1次购房等因素来确定;非住宅类房屋按房款总价的3%交纳。
营业税 总房款的5.55%。
个人所得税 通常是该房屋两次交易差额的20%。
二手房中介费 征收成交价的1%-3%不等，如果你是直接和房主对接，则没有此费，但通常都会找中介。
其它税费 土地出让金（部分房屋要交）、产权证工本费、抵押登记费等等。

　　其中营业税和个人所得税，理论上应该由卖家承担，但实际上卖家会把这两个税费转嫁给买家，因此买家在买房时，都会针对这些税费与卖方协商房屋最终价格。

　　但如果该房屋是卖方唯一一套房子，且居住五年以上，则不用缴营业税、个人所得税。所以如果可以的话，我们优先选择满五唯一的房子。

　　下面是百度百科的解释：

满五唯一，房地产名词，是指该省份内所在城市，你就只有1套房子，且这套房子产证已经满5年了。不是仅仅根据产证里的权利人，是以家庭为单位的，家庭的意思是夫妻和未成年子女即为1个家庭。

其中“满五”是指房产证从出证开始计算，时间满五年或超过五年；“唯一”则是指业主在该省份内，登记在国土局系统里得只有这一套房子。通常情况下，房子满足“满五唯一”的条件即可减免房子的个税和营业税。

　　注意：上表列出的各项税率仅供参考，实际情况以大家当地政策为准。


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第五节 完整购房步骤


　　一般情况下，购买二手房的流程是这样的：

1、看房和选房
2、价格谈判
3、签购房合同
4、申请贷款
5、交税过户
6、交接物业
7、装修搬家

　　在看房和选房时，我们要：

看清楚房子的各项属性，若房价低于市场，务必要搞清楚问题出在哪（噪音、采光、小区环境、周边设施、凶宅等等）。
至于需要重点关注房子的哪些属性上文已经介绍了。

价格谈判


　　除了和卖家商量价格外，我们也需要搜集一些信息。

1、确定自己是否有购房资格、贷款资格。
2、确定房子是否有查封、抵押、租赁（中介可以帮查），如果存在则需要协商解决办法，并写入到后续签订的购房合同中。
3、购房成功后在个人手中，会有房地产证和土地证。在许多地方，财产证书和土地证书被合并成一个房地产证书。我们要看土地证上的土地使用性质，“划拨”性质则表示当初没有缴纳土地出让金，政府可以无偿收回，“出让”性质则表示房主就对房屋享有较完整的权利。
4、确定卖家户口是否已经迁出，若卖家要在交房后才能迁，就一定要与卖家就此问题在合同里写清楚。比如在合同里白纸黑字约定户口什么时间迁出，不迁出违约责任是什么？一天是万分之五还是万分之几，或者让房东交押金10万。

　　网上搜到的资料：

划拨地的房，能无限期使用（政府不收回的话），但不能出售。要出售就要缴纳土地出让金，变为出让地，使用年限70年，这时就和商品房差不多了。一般土地出让金由卖家交，但卖家一般会把这块算到房价里，由买家承担。

签署购房合同


　　如果您通过中介购房（我爱我家、链家），那么他们会提供通用的购房合同，如果您没有通过中介购房，房管局也提供了二手房买卖合同范本并要求交易双方使用。

　　您需要仔细阅读合同，合同的内容包括但不限于：

1、房屋位置、面积、单价、总额等。
2、定金比例。一般定金比例是5%左右（但不超过房子总额20%），签约的时候就要交，而且一定要从自己名字的卡打到业主名字的卡，转账的时候备注好，是购房定金。
3、确定首付、尾款（银行贷款）交付金额和日期，比如过户之日付首付、交房之日付尾款。
4、甲方的权利和义务：交清物业费/水费、腾空房屋、户口迁出等。
5、乙方的权利和义务。
6、双方各自的承诺和违约金，过户所涉税收和费用谁出等。

　　我们要注意的事情有：

1、重点关注补充条款，各个款项的支付方式、支付条件、支付节点。
2、买卖双方每项主要义务都要有一一对应的违约责任，最好直接定下具体数额的违约金（但是别定太高，太夸张好像法院也不认）。
3、签合同时卖方房产证上有谁的名字谁就得到场，若房本是一个人的名字，配偶也要签同意出售声明。

　　另外还有至少两件事要关注：

1、必须看到房本原件（无房本的房屋可能被抵押或转卖），认真对比房产证上每个房主的名字、身份证。需要注意的是，有的房子是贷款购买的，房产证并没被银行收走，但房产证上应该都有注明，看清楚。
2、确保购房合同里写明，房屋没有设立“居住权”和“租赁权”，因为被房东设立居住权的人可以住到死，任何人无权把他赶走，对于“租赁权”也是类似，因为买卖不破租赁，同样无权赶走租客。

　　合同签署完毕后，买卖双方跟随中介的安排，按部就班的执行即可，包括但不限于：

1、网签备案。
2、贷款申请和银行面签。
3、资金存管。即买家将剩余首付等款项存入指定的托管账户。
4、过户（一般现场领房本），然后买卖双方结清物业、暖气水电费后，买家将存管资金解冻。
5、用房本进行抵押、银行放款给卖家、放款日次月对应日买家开始还款。

四种价格


　　在整个购房的过程中，我们会接触到四种价格。


　　1、成交价

　　成交价是指购房者最终支付给卖家的总金额，是房屋的实际成交价格。


　　2、评估价
　　买房需要贷款，在向银行申请房地产抵押贷款时，抵押人一般会以房产作为抵押物，为还款提供担保。而一套房子能贷多少款是由专业的评估机构通过一定的方法对房产价值进行评估后，给出的评估价而算出来的。

贷款金额=(1-首付比率)x评估价
实际首付=成交价-贷款金额
假设一套房子的成交价是410万，评估价是401万，首付比率35%，那么得出：
贷款金额=(1-0.35)x401≈260万，实际首付=410-260=150万。


　　3、过户指导价

　　买房需要交税，而一套房子要交的税是依据房屋的总价算出来的，为了防止有人恶意避税，国家税务机关也会通过一定的方法对房产价值进行评估后，给出一个过户指导价，它是一个计税底价。

即卖家的房子，最低不能低于这个价格出售。


　　4、网签价

　　所谓的“网签价”就是指房屋交易双方达成成交合同后，需要在各地房管部门的网站上进行网上签约认证，也就是在网上签订一份合同，合同上写的价格就是网签价。
　　网签价不能低于(但可以高于)税务部门要求的该房屋最低过户指导价，它是缴税的重要依据。

　　另外，经历过网签环节的房屋交易，是在房地产管理部门监管下进行的防止房屋一房二卖风险的一重保障，一旦网签成功，便在管理系统上留下记录，让以后的房屋走向和交易更加透明。
　　小提示：

网签价和评估价是有可能一样的。


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申请贷款


　　1、贷款方式

　　申请购房贷款的方式有两种：抵押贷款和按揭贷款。

贷款方式 介绍
抵押贷款 1、抵押关系中，只有两个法律关系主体即银行和借款人。
2、借款人拿到钱后既可以用来买房，也可以用于其它地方。
3、抵押贷款特点是利率稍高。
按揭贷款 1、按揭关系中，最少应有三个法律关系主体，即按银行、买方、原房屋所有人。
2、买方拿到钱后只可以用来买房。
3、按揭贷款特点是利率稍低。

　　所谓的按揭贷款就是：

按揭就是按揭人（买方者）通过分期付款方式来取得所购商品房的所有权。它对买房者来说有两方面含义：一是房款可以在规定的期限内分期付；二是在分期付款阶段，房子的所有权被“按”着，要等到全部付清才能“揭”（取）到手。另外，按揭贷款涉及到三方债务关系——即按揭人（买房者）、发展商（卖房者）、按揭权人（一般为有关银行）三者关系。它的程序是，由按揭人（买房者）先与发展商签定买房合同，并预付部分购房款；然后由按揭人（买房者）凭该合同与按揭权人（银行）签订按揭合同，由银行向发展商付清余下的购房款，而买房者定期向按揭银行付款，直到按规定付清“按揭款”，按揭过程即告结束。

　　也就是说，按揭贷款是抵押贷款的子集，并不是所有的以房屋为抵押的贷款都可以称作按揭。

按揭是国际上种通行的房产销售方式，它与抵押贷款虽然性质不同，但在“按住房屋所有权”来保证债务（分期付款和按期还款）履行这点上殊途同归，完全一致。
当然二者还是有其它区别的，比如申请时所需提供的材料不同。


　　2、贷款年限与金额

　　贷款期限最长不超过30年，二手房公积金贷款不超过15年，一般贷款下来要1个月左右，根据房屋的类型会有不同的贷款额度：

1、住宅类房屋：贷款额最高可达到评估价的70%-80%
2、公寓类房屋：贷款额最高不超过评估价的60%
3、别墅类房屋：贷款额最高不超过评估价的70%
4、商业类房屋：贷款额最高不超过评估价的60%


　　3、选择贷款银行

　　通常中介都会有自己合作的银行，且一般不只一家，可以与中介一起协商选择哪一家；另外如果您使用组合贷（公积金贷款+商业贷款），那么也只需要开一家银行卡就行，组合贷其实是一笔贷款，还款的时候还到那张卡里即可。


　　4、按揭贷款流程

1、提出申请。客户向银行提出书面借款申请，并提交有关资料。
2、签订合同。借款申请人在接到银行有关贷款批准的通知后，要到贷款行签订借款合同及担保合同，并视情况办理公证、抵押登记、保险等相关手续。
3、开立账户。选用委托扣除款方式还款的客户需与银行签订委托扣款协议，并在贷款行指定的营业网点开立还款专用的储蓄存折账户或储蓄卡、信用卡账户。同时，售房人要在贷款行开立售房结算账户或存款专户。
4、支用贷款。经贷款行同意发放的贷款，办妥有关手续后，贷款行按照借款合同约定，将贷款直接转入借款人在贷款行开立的存款账户内，或将贷款一次或分次划入售房人在贷款行开立的存款账户内。
5、按期还款。借款人按借款合同约定的还款计划、还款方式偿还贷款本息。可供选择的还款方式有委托扣款和柜面还款两种方式。


　　5、还款方式

　　按揭贷款的还款方式只有两种，等额本金和等额本息。

贷款方式 介绍
等额本金 把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息，这样由于每月的还款本金额固定，而利息越来越少，借款人起初还款压力较大，但是随时间的推移每月还款数也越来越少。
等额本息 把贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中，每个月的还款额是固定的，但还款初期利息占每月供款的大部分，即每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。

　　二者相比，在贷款期限、金额和利率相同的情况下，在还款初期，等额本金还款方式每月归还的金额要大于等额本息，但在后期每月归还的金额要小于等额本息。
　　即按照整个还款期计算，等额本金还款方式会节省贷款利息的支出。

　　总体来讲，等额本金还款方式适合有一定经济基础，能承担前期较大还款压力，且有提前还款计划的借款人。等额本息还款方式因每月归还相同的款项，方便安排收支，适合经济条件不允许前期还款投入过大，收入处于较稳定状态的借款人。

　　提前还款的区别：

若提前还款，等额本息法由于前期基本还的都是利息，而本金并没有还多少，所以提前还款会十分吃亏。
等额本金法若提前还款，由于前期还的本金比例较大，所以提前还款的话就可以避免后期的利息。


　　6、LPR

　　贷款市场报价利率（Loan Prime Rate, LPR）是一个浮动的贷款利率。即国内18家银行每个月20号向央行报价一次自己的贷款利率，央行会去掉报价的最高值和最低值，并计算出一个加权平均数，这个平均数就是LPR。

18家银行包括：
中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行、交通银行、中信银行、招商银行、兴业银行、浦东发展银行、中国民生银行、西安银行、台州银行、上海农村商业银行、广东顺德农村商业银行、渣打银行(中国)、花旗银行(中国)、微众银行、网商银行。

　　现行的LPR包括1年期和5年期以上两个品种，2022年3月份一年期LPR利率为3.7%，五年期为4.6%，我们的按揭住房贷款就适用于5年期的LPR。

　　LPR是一个基础利率，我们最终的贷款利率是商业银行在LPR基础上加上一些值，这个差值是写在贷款合同里的、是固定的，LPR才是会每月变的。虽然LPR是每月发生变化，但针对个人的还款金额不会每个月都变化，而是一年变一次，变更的时间点有两个（贷款日或每年一月一）需要在签贷款合同时确定。


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